Sale-and-lease-back von Unternehmensimmobilien – Wie aus Immobilienwerten Kapital gezogen werden kann
Liquidität generieren zur Unternehmensexpansion oder zur Absicherung in Krisenzeiten
Für viele Unternehmer kann das Sale-and-lease-back-Modell von firmeneigenen Immobilien ein sehr interessanter Aspekt bei der Erschließung neuer kurzfristiger Finanzmittel sein. Produktions-, Büro- oder Logistikgebäude im Eigenbestand zu haben, bietet Unternehmern viele Vorteile, darunter die Unabhängigkeit von Vermietern. Andererseits ist das Vermögen im Immobilienwert gebunden und steht somit nicht für operative Tätigkeiten zur Verfügung.
Bei einer Sale-and-lease-back-Transaktion können diese gebundenen Kapitalwerte freigesetzt und die Liegenschaft weiterhin uneingeschränkt genutzt werden.
Was ist ein Sale-and-lease-back?
Das Funktionsprinzip von Sale-and-lease-back ist relativ einfach zu erklären: Ein Unternehmen oder Unternehmer verkauft seine Gewerbeimmobilie zu einem vorher festgelegten Preis an einen Investor und mietet dieselbe Immobilie gleichzeitig an sich oder sein Unternehmen zurück.
Für beide Seiten ist dies eine Win-Win-Situation: Der Verkäufer erhält liquides Kapital und der Käufer eine langfristig gesicherte Rendite.
Für wen lohnt sich ein Sale-and-lease-back?
Grundsätzlich eignen sich Sale-and-lease-back-Transaktionen für kleine und mittlere Unternehmen aus allen Branchen. Immobilieninvestoren sind nicht mehr nur an klassischen Mehrfamilienhäusern, Wohn- und Geschäftshäusern oder Bürogebäuden interessiert. Insbesondere im südlichen Baden-Württemberg und in der Bodenseeregion ist die Nachfrage nach Immobilien z.B. aus dem produzierenden Gewerbe, dem Handel oder der Logistik stark gestiegen.
Sale-and-lease-back-Transaktionen eignen sich
- für Unternehmer, die unabhängig von Banken oder Kreditinstituten liquides Kapital für ihr Unternehmen benötigen – z. B. für Expansion, Investitionen oder zur Absicherung des Geschäftsbetriebs in Krisenzeiten.
- bei M&A Unternehmensverkäufen – oftmals kann bei Unternehmensverkäufen die Immobilie gewinnbringender getrennt vom Unternehmen verkauft werden.
- bei Unternehmensnachfolge – steht eine Nachfolge des Unternehmens an, kann so die Immobilie ggfls. zusätzliches Kapital für den Veräußerer generieren
Vorteile von Sale-and-lease-back
- Kurzfristige Liquidität durch den Verkauf der Immobilie
- Verbesserung der Eigenkapitalquote und Kreditwürdigkeit durch Tilgung von Darlehen oder Begleichung offener Rechnungen.
- Steuerliche Vorteile, da Leasingzahlungen (Miete) im Gegensatz zu laufenden Kreditzahlungen in vollem Umfang als Betriebsausgaben absetzbar sind und damit die Steuerbelastung reduzieren.
- Geringes Risiko, da Mietverträge partnerschaftlich gestaltet werden und Planungssicherheit in Bezug auf die Mietdauer, die Miethöhe und die Standortsicherheit gegeben ist.
Wie läuft eine Sale-and-lease-back-Transaktion ab?
- Ein Investor kauft die Liegenschaft (Grundstück inkl. Immobilie) gegen einen zuvor definierten Preis
- Vor Notartermin wird ein Pacht- oder Mietvertrag erarbeitet, mit dem der Verkäufer sein Unternehmen in die Liegenschaft zurückmietet
- Die Laufzeit der Mietverträge kann individuell definiert werden
- Somit verbleibt die Nutzung der Liegenschaft ununterbrochen beim Unternehmen und der reibungslose Betriebsablauf des Unternehmens bleibt garantiert
Auf was muss hierbei geachtet werden?
Bei einer Sale-and-lease-back-Transaktion müssen ganz wichtige Faktoren beachtet werden. Diese sind u.a.
- Größe und Volumen der Immobilie (i.d.R. wird es ab einem Immobilienwert von 1 Mio € für Investoren interessant)
- Art und Lage der Liegenschaft (handelt es sich überwiegend um Büro, Lager oder Ausstellungsflächen?)
- Alter und Zustand der Immobilie
- Eine nachhaltige Geschäftsstrategie des Unternehmens
- Mietvertragsdauer und Pachthöhe (marktübliche Mieten und langfristige Mietverträge)
- Pflege und Instandhaltung der Liegenschaft (Wer kümmert sich um die Liegenschaft?)
- Ggfls. Drittverwendbarkeit der Liegenschaft
Welche Kosten entstehen bei einem Sale-and-lease-back für den Verkäufer?
Zukünftige Leasingraten bzw. Mieten
- Hauptkostenpunkt ist die monatliche Miete
- Mietnebenkosten bzw. Betriebskosten
- i.d.R. werden die Mieten zur Wertsicherung an den VPI (Verbraucherpreisindex) gekoppelt. Somit können, je nach VPI Entwicklung, die Mietraten über die Jahre ansteigen
Weitere Kosten
- einmaliges Beratungs- und Vermittlungshonorar für Vermittler
- Die Kaufnebenkosten (Grundsteuer, Notar, etc.) werden vom Investor getragen
Professionelle Beratung und Unterstützung ist gefragt
Erwägt ein Unternehmer die Möglichkeit von Sale-and-lease-back, ist eine solide und fundierte Beratung unerlässlich. Bei der Bewertung der Transaktion, der Ermittlung des Immobilienwertes sowie den marktüblichen Mietkonditionen ist es empfehlenswert, auf die lokale Expertise von Fachleuten zurückzugreifen. Insbesondere wenn es gilt, den richtigen Investor zu finden sowie unterschiedliche Erwartungen und Vorstellungen in Einklang zu bringen.
Als Experten für die Bewertung und Vermittlung von Gewerbeimmobilien stehen wir Ihnen bei Beständig Real Estate gerne zur Verfügung.