Der Immobilienmarkt zwischen Bodensee und Stuttgart

Der Markt für Immobilien hat sich in den letzten 10 Jahren bundesweit außergewöhnlich verändert. Die Baukosten steigen – aktuell befeuert durch weltweite Lieferengpässe, die Preise für Wohnimmobilien sind auf einem Dauerhoch und der Anlagedruck von Investoren ist nach wie vor ungebremst. 

Wie wirkt sich das auf die Region im südlichen Baden-Württemberg zwischen Bodensee, schweizer Grenze und der Metropolregion Stuttgart aus, oder besteht die Gefahr einer Immobilienblase für unsere Region?

Als Marktexperte für die Region südliches Baden-Württemberg beobachten und bewerten wir diese regelmäßig mit Blick auf eine gesunde und beständige Entwicklung des Immobilienmarktes.

Transparenz ist einer unserer zentralen Werte, weshalb wir unsere Überlegungen und damit unsere Einschätzung gerne mit Ihnen teilen.

1. Baden-Württemberg, der Wirtschaftstreiber

Jeder, der sich mit dem Immobilienmarkt beschäftigen möchte, sollte auch das wirtschaftliche Umfeld der Region in Betracht ziehen. 

Baden-Württemberg hat in der Vergangenheit seine Stärke und Stabilität bewiesen und ist eine der stärksten Wirtschaftsregionen Europas. Mit einem Bruttoinlandsprodukt von rund 45.000 € pro Kopf unterstreicht das Land seine Stärke. Zudem hat es eine niedrige Arbeitslosenquote (derzeit 3,5%, Stand 21. Oktober) und eine große Anzahl mittelgroßer Unternehmerfamilien ist hier ansässig. Trotz der aktuellen Pandemie ist das Land überdurchschnittlich krisenfest und erwartet für 2021 ein globales BIP-Wachstum von 3,5 bis 4 %. 

Das sind u.a. alles Gründe für eine stabiles wirtschaftliches Umfeld und bilden somit auch das Fundament für eine gesunde Immobilienbranche.

2. Wohnimmobilien weiterhin auf Dauerhoch

Der Wohnungsmarkt im Südwesten zeigt sich angesichts der Pandemie weitgehend unbeeindruckt. Befeuert durch die erneute Bestätigung der Europäischen Zentralbank (EZB) ihrer Null-Zins-Politik ist Geld weiterhin günstig zu bekommen und macht so die Investition in Immobilien weiterhin attraktiv. Betrachtet man den Immobilienumsatz in Baden-Württemberg, so lag dieser laut IVD Süd vor 10 Jahren bei knapp 25 Milliarden Euro und stand Ende 2020 bei 45 Milliarden Euro.

Die Nachfrage nach Wohnimmobilien als Investment ist auch bei uns im Südwesten nach wie vor ungebremst. Auch wenn in Ballungszentren der enorme Preisanstieg der letzten Jahre etwas abgeflacht ist, überschreitet vor allem im ländlichen Raum die Nachfrage nach Wohnungen das Angebot deutlich. Für immer mehr Menschen wird das Wohnen in Mittel- oder Kleinstädten eine sinnvolle Alternative zum Wohnen in großen Städten. Das bedeutet für viele Städte und Kommunen weiterhin steigende Preise für Wohnimmobilien – vermutlich mit einer mittleren Preissteigerung von 2-3% pro Jahr. 

3. Der Einzelhandel kämpft tapfer

Der große Gewinner im Bereich EZH Immobilien in den letzten 2 Jahren waren vor allem Nahversorgermärkte – sprich Lebensmittelmärkte, Vollsortimenter und Drogeriemärkte. Auch wenn das Transaktionsvolumen bundesweit auf einem historischen Tief liegt, ist die Nachfrage nach Nahversorgern ungebremst – einzig das Angebot fehlt. Daher wurden in der jüngsten Vergangenheit auch weitaus höhere Faktoren für LEH Immobilien bezahlt. 

Betrachtet man den innerstädtischen Einzelhandel in 1A-Lagen ist hier eine Reduzierung von Flächen und Mieten – vor allem im Modehandel zu beobachten. Der Rückgang der Spitzenmieten war nicht nur in Stuttgart oder Freiburg zu beobachten, auch in Konstanz wurden bei Neuvermietungen keine Höchstpreise mehr erzielt. Es ist zu erwarten, dass die Spitzenmieten des Handels weiter sinken werden, nicht zuletzt auch aufgrund des ansteigenden Anteils des Online-Handels und der schnellen Verfügbarkeit online bestellter Artikel (Next Day Lieferung).

4. Der Büromarkt befindet sich im Umbruch

Betrachtet man die Wirtschaft und gleichermaßen den Büromarkt im Südwesten, haben diese aufgrund der Pandemie durchaus gelitten. Kurzarbeit und Home-Office hat viele Unternehmer vor einige Herausforderungen gestellt, die von den meisten jedoch durchaus erfolgreich gemeistert wurden.

Allerdings hat dies in Bezug auf Büroflächen zu einem vielleicht längst überfälligen Umbruch geführt. Die Integration von Home Office in den Büroalltag sowie flexible und ortsunabhängige Arbeitsmodelle haben zu einem Umdenken in der klassischen Büro-Arbeitswelt geführt. Büroflächen werden hierdurch mehr zu Kommunikations- und Teamwork-Zonen umgebaut. Sogenannte „We“ oder „Me“ Flächen oder Shared-Desk Modelle wurden geschaffen und der Aspekt „Office Home“ birgt viel Potential mit der Fragestellung: „Wie schaffe ich als Unternehmer es, das Büro zu einem Home zu machen“.

Dies alles hat natürlich die Folge, dass die Nachfrage nach neuen und größeren Mietflächen stark rückläufig ist und anstehende Büro- und Gewerbe Projektentwicklungen nicht nur in Konstanz pausiert oder stillgelegt wurden. 

War über viele Jahre hinweg der Office-Markt ein Vermieter-Markt, so hat er sich in den letzten 2 Jahren im Südwesten in einen Mieter-Markt gewandelt. 

Dies bringt jedoch auch die Chance für Projektentwickler, Investoren und Eigentümer das Konzept ihrer Immobilien, egal ob im Bestand oder in der Entwicklung, zu überdenken und nachhaltiger zu gestalten – z.B. auch mit Hinblick auf die ESG Aspekte Environmental (Umwelt), Social (Soziales) und Governance (Unternehmensführung). Zertifizierungen wie LEED, DGNB oder BREEAM sind hilfreiche Tools hierbei und bringen nicht nur einen theoretischen Mehrwert für Investoren sondern auch einen nachhaltigen Nutzen für Mieter und die Nutzer von Gebäuden. 

Fazit

Der Immobilienmarkt zwischen der schweizer Grenze / Bodensee und der Metropolregion Stuttgart ist nach wie vor sehr aktiv und höchst interessant. 

Oberzentren wie Freiburg, Tübingen-Reutlingen oder die gesamte Bodenseeregion sind wirtschaftlich stabile Regionen. Die Preise für Wohnimmobilien sind hier im Bundesdurchschnitt im oberen Drittel angesiedelt und erleben nach wie vor eine ungebremste Nachfrage. Wohnen bleibt somit ein sicheres Investment. 

Neue Chancen und somit Raum für spannende Investitionen gibt es hingegen im Bereich der gewerblichen Immobilien. 

Es bleibt weiter spannend und wir freuen uns, Ihnen bei Interesse detailliertere Auskunft zu den einzelnen Bereichen im Dialog geben zu dürfen.

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