"Ein Nachname, der zu Assoziationen einlädt: Immobilien und Beständigkeit. Aber so einfach macht es einem Christian Beständig nicht. „Nichts ist so beständig wie der Wandel“, sagt er und ist damit bei seinem Kernthema, der Dynamik, die im An- und Verkauf von Investmentobjekten steckt – und dank derer letztlich Gewinne generiert werden. Christian Beständig ist nach eigenen Worten „im weitesten Sinne Immobilienmakler, aber die übliche Form des Makelns ist nicht mein Gebiet“.
Genauer: Sein Unternehmen legt den Fokus auf die diskrete Vermittlung von Investmentobjekten. Das können große gewerbliche oder wohnwirtschaftliche Bestandsimmobilien sein, aber auch projektierte Bauvorhaben oder Grundstücke, die als Kapitalanlage gehandelt werden. „Meine Kunden sind professionelle und semiprofessionelle Anleger, darunter Investmentgesellschaften, Familiy Offices und Privatpersonen, die auf der Suche nach Anlageobjekten sind. Im gesamten südlichen Baden-Württemberg“, erklärt Christian Beständig.
Er betreut nicht nur Investoren bei der Suche nach Ankaufsmöglichkeiten, sondern auch Bauträger und andere Anbieter beim Verkauf ihrer Immobilien. Dank seines großen Netzwerks und umfangreicher Erfahrung ist er zudem als Berater gefragt, etwa wenn sich ein Eigentümer für Entwicklungsmöglichkeiten interessiert. Ein komplexes, mitunter auch delikates Terrain, auf dem sich Christian Beständig mit großer Sicherheit bewegt. „Der vertrauensvolle Umgang mit Informationen ist eine Grundvoraussetzung meiner Tätigkeit. Vertrauen aufbauen, Diskretion zusichern, das ist wichtig.“
Er begegne seinen von ihm bestens betreuten Kunden partnerschaftlich. „Das ist mein Traumjob“, sagt er. Bei all den Millionen, die er verhandelt, ist Christian Beständig vor allem dankbar für seine Familie und für die Zeit, die er in der Natur verbringt. Seine Überzeugung: „Es bringt alles nichts, wenn gewisse Sinnfragen nicht geklärt sind.“"
Vertrauen aufbauen, Diskretion zusichern, das ist wichtig.
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Sale-and-lease-back von Unternehmensimmobilien – Wie aus Immobilienwerten Kapital gezogen werden kann
Liquidität generieren zur Unternehmensexpansion oder zur Absicherung in Krisenzeiten
Für viele Unternehmer kann das Sale-and-lease-back-Modell von firmeneigenen Immobilien ein sehr interessanter Aspekt bei der Erschließung neuer kurzfristiger Finanzmittel sein. Produktions-, Büro- oder Logistikgebäude im Eigenbestand zu haben, bietet Unternehmern viele Vorteile, darunter die Unabhängigkeit von Vermietern. Andererseits ist das Vermögen im Immobilienwert gebunden und steht somit nicht für operative Tätigkeiten zur Verfügung.
Bei einer Sale-and-lease-back-Transaktion können diese gebundenen Kapitalwerte freigesetzt und die Liegenschaft weiterhin uneingeschränkt genutzt werden.
Was ist ein Sale-and-lease-back?
Das Funktionsprinzip von Sale-and-lease-back ist relativ einfach zu erklären: Ein Unternehmen oder Unternehmer verkauft seine Gewerbeimmobilie zu einem vorher festgelegten Preis an einen Investor und mietet dieselbe Immobilie gleichzeitig an sich oder sein Unternehmen zurück.
Für beide Seiten ist dies eine Win-Win-Situation: Der Verkäufer erhält liquides Kapital und der Käufer eine langfristig gesicherte Rendite.
Für wen lohnt sich ein Sale-and-lease-back?
Grundsätzlich eignen sich Sale-and-lease-back-Transaktionen für kleine und mittlere Unternehmen aus allen Branchen. Immobilieninvestoren sind nicht mehr nur an klassischen Mehrfamilienhäusern, Wohn- und Geschäftshäusern oder Bürogebäuden interessiert. Insbesondere im südlichen Baden-Württemberg und in der Bodenseeregion ist die Nachfrage nach Immobilien z.B. aus dem produzierenden Gewerbe, dem Handel oder der Logistik stark gestiegen.
Sale-and-lease-back-Transaktionen eignen sich
für Unternehmer, die unabhängig von Banken oder Kreditinstituten liquides Kapital für ihr Unternehmen benötigen – z. B. für Expansion, Investitionen oder zur Absicherung des Geschäftsbetriebs in Krisenzeiten.
bei M&A Unternehmensverkäufen – oftmals kann bei Unternehmensverkäufen die Immobilie gewinnbringender getrennt vom Unternehmen verkauft werden.
bei Unternehmensnachfolge – steht eine Nachfolge des Unternehmens an, kann so die Immobilie ggfls. zusätzliches Kapital für den Veräußerer generieren
Vorteile von Sale-and-lease-back
Kurzfristige Liquidität durch den Verkauf der Immobilie
Verbesserung der Eigenkapitalquote und Kreditwürdigkeit durch Tilgung von Darlehen oder Begleichung offener Rechnungen.
Steuerliche Vorteile, da Leasingzahlungen (Miete) im Gegensatz zu laufenden Kreditzahlungen in vollem Umfang als Betriebsausgaben absetzbar sind und damit die Steuerbelastung reduzieren.
Geringes Risiko, da Mietverträge partnerschaftlich gestaltet werden und Planungssicherheit in Bezug auf die Mietdauer, die Miethöhe und die Standortsicherheit gegeben ist.
Wie läuft eine Sale-and-lease-back-Transaktion ab?
Ein Investor kauft die Liegenschaft (Grundstück inkl. Immobilie) gegen einen zuvor definierten Preis
Vor Notartermin wird ein Pacht- oder Mietvertrag erarbeitet, mit dem der Verkäufer sein Unternehmen in die Liegenschaft zurückmietet
Die Laufzeit der Mietverträge kann individuell definiert werden
Somit verbleibt die Nutzung der Liegenschaft ununterbrochen beim Unternehmen und der reibungslose Betriebsablauf des Unternehmens bleibt garantiert
Auf was muss hierbei geachtet werden?
Bei einer Sale-and-lease-back-Transaktion müssen ganz wichtige Faktoren beachtet werden. Diese sind u.a.
Größe und Volumen der Immobilie (i.d.R. wird es ab einem Immobilienwert von 1 Mio € für Investoren interessant)
Art und Lage der Liegenschaft (handelt es sich überwiegend um Büro, Lager oder Ausstellungsflächen?)
Alter und Zustand der Immobilie
Eine nachhaltige Geschäftsstrategie des Unternehmens
Mietvertragsdauer und Pachthöhe (marktübliche Mieten und langfristige Mietverträge)
Pflege und Instandhaltung der Liegenschaft (Wer kümmert sich um die Liegenschaft?)
Ggfls. Drittverwendbarkeit der Liegenschaft
Welche Kosten entstehen bei einem Sale-and-lease-back für den Verkäufer?
Zukünftige Leasingraten bzw. Mieten
Hauptkostenpunkt ist die monatliche Miete
Mietnebenkosten bzw. Betriebskosten
i.d.R. werden die Mieten zur Wertsicherung an den VPI (Verbraucherpreisindex) gekoppelt. Somit können, je nach VPI Entwicklung, die Mietraten über die Jahre ansteigen
Weitere Kosten
einmaliges Beratungs- und Vermittlungshonorar für Vermittler
Die Kaufnebenkosten (Grundsteuer, Notar, etc.) werden vom Investor getragen
Professionelle Beratung und Unterstützung ist gefragt
Erwägt ein Unternehmer die Möglichkeit von Sale-and-lease-back, ist eine solide und fundierte Beratung unerlässlich. Bei der Bewertung der Transaktion, der Ermittlung des Immobilienwertes sowie den marktüblichen Mietkonditionen ist es empfehlenswert, auf die lokale Expertise von Fachleuten zurückzugreifen. Insbesondere wenn es gilt, den richtigen Investor zu finden sowie unterschiedliche Erwartungen und Vorstellungen in Einklang zu bringen.
Als Experten für die Bewertung und Vermittlung von Gewerbeimmobilien stehen wir Ihnen bei Beständig Real Estate gerne zur Verfügung.
Haben Sie noch weitere Fragen oder ein anderes Anliegen an uns? Sie können gerne mit uns Kontakt aufnehmen, wir beraten Sie selbstverständlich jederzeit gerne.
Der Immobilienmarkt zwischen Bodensee und Stuttgart
Der Markt für Immobilien hat sich in den letzten 10 Jahren bundesweit außergewöhnlich verändert. Die Baukosten steigen – aktuell befeuert durch weltweite Lieferengpässe, die Preise für Wohnimmobilien sind auf einem Dauerhoch und der Anlagedruck von Investoren ist nach wie vor ungebremst.
Wie wirkt sich das auf die Region im südlichen Baden-Württemberg zwischen Bodensee, schweizer Grenze und der Metropolregion Stuttgart aus, oder besteht die Gefahr einer Immobilienblase für unsere Region?
Als Marktexperte für die Region südliches Baden-Württemberg beobachten und bewerten wir diese regelmäßig mit Blick auf eine gesunde und beständige Entwicklung des Immobilienmarktes.
Transparenz ist einer unserer zentralen Werte, weshalb wir unsere Überlegungen und damit unsere Einschätzung gerne mit Ihnen teilen.
1. Baden-Württemberg, der Wirtschaftstreiber
Jeder, der sich mit dem Immobilienmarkt beschäftigen möchte, sollte auch das wirtschaftliche Umfeld der Region in Betracht ziehen.
Baden-Württemberg hat in der Vergangenheit seine Stärke und Stabilität bewiesen und ist eine der stärksten Wirtschaftsregionen Europas. Mit einem Bruttoinlandsprodukt von rund 45.000 € pro Kopf unterstreicht das Land seine Stärke. Zudem hat es eine niedrige Arbeitslosenquote (derzeit 3,5%, Stand 21. Oktober) und eine große Anzahl mittelgroßer Unternehmerfamilien ist hier ansässig. Trotz der aktuellen Pandemie ist das Land überdurchschnittlich krisenfest und erwartet für 2021 ein globales BIP-Wachstum von 3,5 bis 4 %.
Das sind u.a. alles Gründe für eine stabiles wirtschaftliches Umfeld und bilden somit auch das Fundament für eine gesunde Immobilienbranche.
2. Wohnimmobilien weiterhin auf Dauerhoch
Der Wohnungsmarkt im Südwesten zeigt sich angesichts der Pandemie weitgehend unbeeindruckt. Befeuert durch die erneute Bestätigung der Europäischen Zentralbank (EZB) ihrer Null-Zins-Politik ist Geld weiterhin günstig zu bekommen und macht so die Investition in Immobilien weiterhin attraktiv. Betrachtet man den Immobilienumsatz in Baden-Württemberg, so lag dieser laut IVD Süd vor 10 Jahren bei knapp 25 Milliarden Euro und stand Ende 2020 bei 45 Milliarden Euro.
Die Nachfrage nach Wohnimmobilien als Investment ist auch bei uns im Südwesten nach wie vor ungebremst. Auch wenn in Ballungszentren der enorme Preisanstieg der letzten Jahre etwas abgeflacht ist, überschreitet vor allem im ländlichen Raum die Nachfrage nach Wohnungen das Angebot deutlich. Für immer mehr Menschen wird das Wohnen in Mittel- oder Kleinstädten eine sinnvolle Alternative zum Wohnen in großen Städten. Das bedeutet für viele Städte und Kommunen weiterhin steigende Preise für Wohnimmobilien – vermutlich mit einer mittleren Preissteigerung von 2-3% pro Jahr.
Der große Gewinner im Bereich EZH Immobilien in den letzten 2 Jahren waren vor allem Nahversorgermärkte – sprich Lebensmittelmärkte, Vollsortimenter und Drogeriemärkte. Auch wenn das Transaktionsvolumen bundesweit auf einem historischen Tief liegt, ist die Nachfrage nach Nahversorgern ungebremst – einzig das Angebot fehlt. Daher wurden in der jüngsten Vergangenheit auch weitaus höhere Faktoren für LEH Immobilien bezahlt.
Betrachtet man den innerstädtischen Einzelhandel in 1A-Lagen ist hier eine Reduzierung von Flächen und Mieten – vor allem im Modehandel zu beobachten. Der Rückgang der Spitzenmieten war nicht nur in Stuttgart oder Freiburg zu beobachten, auch in Konstanz wurden bei Neuvermietungen keine Höchstpreise mehr erzielt. Es ist zu erwarten, dass die Spitzenmieten des Handels weiter sinken werden, nicht zuletzt auch aufgrund des ansteigenden Anteils des Online-Handels und der schnellen Verfügbarkeit online bestellter Artikel (Next Day Lieferung).
4. Der Büromarkt befindet sich im Umbruch
Betrachtet man die Wirtschaft und gleichermaßen den Büromarkt im Südwesten, haben diese aufgrund der Pandemie durchaus gelitten. Kurzarbeit und Home-Office hat viele Unternehmer vor einige Herausforderungen gestellt, die von den meisten jedoch durchaus erfolgreich gemeistert wurden.
Allerdings hat dies in Bezug auf Büroflächen zu einem vielleicht längst überfälligen Umbruch geführt. Die Integration von Home Office in den Büroalltag sowie flexible und ortsunabhängige Arbeitsmodelle haben zu einem Umdenken in der klassischen Büro-Arbeitswelt geführt. Büroflächen werden hierdurch mehr zu Kommunikations- und Teamwork-Zonen umgebaut. Sogenannte „We“ oder „Me“ Flächen oder Shared-Desk Modelle wurden geschaffen und der Aspekt „Office Home“ birgt viel Potential mit der Fragestellung: „Wie schaffe ich als Unternehmer es, das Büro zu einem Home zu machen“.
Dies alles hat natürlich die Folge, dass die Nachfrage nach neuen und größeren Mietflächen stark rückläufig ist und anstehende Büro- und Gewerbe Projektentwicklungen nicht nur in Konstanz pausiert oder stillgelegt wurden.
War über viele Jahre hinweg der Office-Markt ein Vermieter-Markt, so hat er sich in den letzten 2 Jahren im Südwesten in einen Mieter-Markt gewandelt.
Dies bringt jedoch auch die Chance für Projektentwickler, Investoren und Eigentümer das Konzept ihrer Immobilien, egal ob im Bestand oder in der Entwicklung, zu überdenken und nachhaltiger zu gestalten – z.B. auch mit Hinblick auf die ESG Aspekte Environmental (Umwelt), Social (Soziales) und Governance (Unternehmensführung). Zertifizierungen wie LEED, DGNB oder BREEAM sind hilfreiche Tools hierbei und bringen nicht nur einen theoretischen Mehrwert für Investoren sondern auch einen nachhaltigen Nutzen für Mieter und die Nutzer von Gebäuden.
Der Immobilienmarkt zwischen der schweizer Grenze / Bodensee und der Metropolregion Stuttgart ist nach wie vor sehr aktiv und höchst interessant.
Oberzentren wie Freiburg, Tübingen-Reutlingen oder die gesamte Bodenseeregion sind wirtschaftlich stabile Regionen. Die Preise für Wohnimmobilien sind hier im Bundesdurchschnitt im oberen Drittel angesiedelt und erleben nach wie vor eine ungebremste Nachfrage. Wohnen bleibt somit ein sicheres Investment.
Neue Chancen und somit Raum für spannende Investitionen gibt es hingegen im Bereich der gewerblichen Immobilien.
Es bleibt weiter spannend und wir freuen uns, Ihnen bei Interesse detailliertere Auskunft zu den einzelnen Bereichen im Dialog geben zu dürfen.
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